这几天,深圳楼市很刺激、很疯狂。一口气又添了6个日光盘!

大量无房户抢购总价2000万以上的豪宅,甚至让3600公里外的西藏人民都报刊发文讨论了。而作为深圳圈内人,我们更加惊讶的是,这轮日光盘风暴,已经悄然刮到了深圳东部!坪山中心也有两个新盘,单价逼近5万/㎡,也被疯抢扫光了!大有星火燎原漫卷全城的气势。

其实,不只是深圳!从全国层面看,形势同样紧张!

同策研究院监控分析了全国10月份的房地产数据后发现,全国商品住宅的库存面积已经比9月份呈现下降趋势!预判随着库存的持续下降,明年房价上涨的压力将进一步增加,尤其是一二线城市!

此情此景,深圳的普通购房者,或者是因为严厉限购、没有深圳房票的资金,还能够淡定吗?

出路肯定是有的!关键是专业发掘的眼光!

这段时间,楼兔子频繁踩盘粤港澳大湾区,我去看过惠州北站的新盘——金裕星河丹堤,又看到光明区发布的光明城高铁枢纽新城规划设计方案,还看到光明区的标杆盘二手房已经实际成交突破8万!

各种信息汇总过来,我立即勾勒出一个新的投资方向!高铁时代下,TOD新城,一个堪比华润城润玺打新潜力的投资机会!

.01

高铁时代,光明城站要扩容一倍!光明城综合交通枢纽规划方案出炉!两年时间,周边标杆资产几近翻倍涨!

从业深圳地产新闻传播近20年,我们一直强调:如果你想在深圳楼市,领先一步发现投资机会,一定要时刻清醒关注最新的城市动态。把控城市脉搏,把握城市机会。在这波日光盘风暴中,有两个新闻就非常重要,都是“深圳光明”官方公众号发布的信息:

1、截止11月18日,赣深高铁深圳段的施工已经完成了90%以上,按计划2021年全线通车没有问题。

2、11月27日,中国国家铁路集团有限公司和深圳市人民政府、深圳市地铁集团共同揭晓光明城综合交通枢纽全球招标方案。光明城高铁站从此将成为和深圳北站、西丽高铁站等比肩的国家级站城一体综合枢纽中心。

下面这张图是今天的光明城高铁站。显然,这还只是广深港高铁的一个中间站而已。

再对比一下最新规划的光明城高铁站,显然已经规模扩容一倍有余,整体规划范围甚至达到了14.9平方公里,相当于一个前海核心区! 

光明城交通综合枢纽规划图

这里将集中广深港高铁、赣深高铁、深圳地铁6号线、13号线和18号线,未来将高铁连通深圳北站、西丽高铁站。这不是普通的新城崛起,而是配合国家级科学城、珠三角重要创新策源地、深圳北部中心等高大上城市定位的高铁时代下,深圳西北部的重要交通枢纽,一座TOD新城。

一个简单研判:高铁时代下,以综合交通枢纽中心为依托的TOD新城,房价都不低!而且增值爆发的弹性非常大!

2018年9月23日,广深港高铁正式启运。当天,我和好友陶文杰就一起搭乘首趟列车去感受并实地勘察了香港西九龙高铁TOD新城附近的楼市。

香港中原的朋友告诉我们,西九龙高铁站开通前后,以凯旋门、天玺、君临天下等典型豪宅为龙头,整个西九龙TOD新城板块的房子大约增值了50%!一套海景房,起步价大约是单价30万,片区均价大约是55万,而景观靓丽的高层海景房,更是单价卖到了80万至110万!

回到深圳后不久,光明区再次拍卖地。我当时就发了一条微信朋友圈,我预判光明区整体新房均价将很快全面站稳单价每平米5万元!

当时,很多人表示质疑!

因为两年前,光明区最标杆的新盘,就在光明城高铁站附近,龙光玖龙台新房售价大约是每平米4.6万!这是当时整个光明区房价的最高点,周边二手房还大多在3万多徘徊,而且交投量非常低迷!甚至龙光玖龙台售价每平米4.6万,也很多人心惊胆颤。

然而,两年时间!形势彻底变了!

如今,整个光明区,新房限价已经基本上是单价每平米4.8万至5.3万了,甚至有最高价到了每平米6.8万!

二手房更疯狂。我查看了一下中原和链家的实际成交记录。光明大第,今年9月30日,成交了一套88平米3房,总价718万,单价每平米80865元。龙光玖龙台,今年7月6日,成交了一套87平米三房,总价700万,单价80165元。

妥妥的,光明区二手房冲破单价8万敏感线!已经和号称宇宙中心的龙华上塘红山接近、和福田中心的梅林、莲花山也差距不大。这可是深圳城市中心的资产价格!

更心惊的是涨速!2018年,龙光玖龙台开盘均价大约每平米4.6万,今天二手挂盘价基本上在7.9万至8.2万。两年时间,几乎是翻倍涨!

光明区房价凭什么坐火箭?

理由当然很多,国家科学城自然是最完美的画图,但光明城综合交通枢纽中心则是最靠谱的基石配套!

犹如深圳北站是龙华宇宙中心的发动机,光明城综合交通枢纽中心,同样将持续带领光明区房价继续上行。

.02

光明城之后,下一站是惠州北!3站18分钟到深圳,价差约5万/㎡找的就是这种高铁时代的TOD新城

说了这么多光明城综合交通枢纽中心,大家当然要珍惜光明区楼市的投资机会。然而,往往理想丰满现实骨感!光明区买房其实也不容易!

1、深圳严厉限购!无房户优先!尤其是光明区这样的秒光盘批发市场,投资资金很难进场。

2、更多的普通百姓其实已经很难搭乘光明区楼市列车了。毕竟,新房均价5万+,二手房普遍7万+甚至突破8万!已经比肩龙华福田,资金压力非一般人可扛。

那我们还能怎么寻找高铁时代TOD新城的投资机会呢?

我最近去实地踩盘过惠州北站的180万平米大盘——金裕星河丹堤,这边的市场,就给了我极大的震撼!

最深刻的感受是:今天的惠州北站,像极了两年前的光明高铁站。这是一个冉冉升起的高铁时代TOD新城,今天房价1.2万至1.4万,太实惠了!

因为赣深高铁途径惠州,因此,惠州市明显有城市重心向北转移的迹象。

惠州不像深圳。深圳可以有前海、科学城、高铁站、口岸等等无数个发动机来推动城市多点开花、齐头并进。在惠州,可以说惠州北站就是城市升级的超级核动力发动机。

因此,惠州这些年一直在琢磨如何“以全市的力量”推动惠州北站板块发展。

根据惠州市的规划,惠州北站新城,一共大约44平方公里,相当于3个深圳光明城综合交通枢纽中心规划统筹区的面积,也相当于深圳前海桂湾妈湾前湾的3倍体量。这足以保证一座新城崛起的纵深空间。

因此,整个惠州北站新城,将会打造城市一个集高端贸易、物流中心和品质居住中心等功能于一体的生态宜居大城。这里将配备7台16线,岛式惠州北站高铁中心,将汇聚赣深高铁、广汕高铁、深惠城际线、莞惠城际线,以及惠州地铁1号线、3号线、5号线等多条轨道交通路线,是集高铁、城际轻轨和地铁于一体的综合交通枢纽中心!将成为整个粤东地区最大规模的综合交通枢纽中心!未来惠州江北CBD中心将逐步向惠州北站靠拢发展。

还规划有7个大型生态公园!惠州市自然资源局发布的《惠州高铁北站片区控制性详细规划(草案)》还显示,惠州北站TOD新城规划区将布局公园绿地、防护绿地和广场用地,总用地面积为151.38公顷。将优化风门坳河涌的水系布局,打造滨水活力廊道——岭南水街和水岸休闲坊。

今天,惠州北站正在加速推进中,整个片区极像两年前的光明城。轰轰烈烈的推土作业,就在赶2021年的赣深高铁正式通车!

我去踩盘的时候,售楼小姐姐告诉我说,今天惠州市最繁华的地方就是惠州江北新城。从惠州江北新城到惠州北站新城,最新的公路是金泉路,已经开通,双向通达只要10分钟。因此惠州北站新城其实是近可享城市繁华,远可享城市扩张红利的地方。

最新消息是,为迎接惠州北站明年的正式投入使用,惠州市正在快马加鞭促进惠州高铁北站周边道路的规划与建设。截至明年年底,惠州高铁北站周边将至少有5条道路与高铁站同步启用,同时再新修两座立交桥。

如上图,目前已经建成的有:小金河大道、金泉路(西段)。在建或即将建设的有:迎宾路、依山路、白石路(预计2021年12月建成)。新建的两座立交是:迎宾路和小金河大道立交、依山路和小金河大道立交(预计2021年12月建成)

小金河大道与金泉路实景(图/楼市惠州)

小金河大道与惠博大道全互通立交

(图/惠州报业全媒体记者王建桥)

重要信息是:这5条大道,基本上都是双向6至8车道的设计。这奠定了未来惠州北站高铁TOD新城的交通骨架,内通外联都极为顺畅!

最后,我们还拿着赣深高铁的线路图,测算了一下沿线的资产价差。

以惠州北站为起点,金裕星河丹堤的单价大约是每平米1.2万至1.4万。高铁两站到东莞塘厦,目前塘厦新房均价已经过3万。3站大约18分钟就到了深圳光明城,目前光明区房价大约在5万至8万。4站到深圳北站,周边新房最高价突破10万元。

18分钟,半小时生活圈。高铁时代,粤港澳大湾区都市圈时代,完全可以想象的生活方式。今天房价落差如此大,这就是普通人和投资资金的机会!

.3

高铁时代临深买房,只买龙头标杆!星河丹堤180万㎡大盘,有名校预期!高实用率洋房,单价均价约13500元!

明年,赣深高铁就要开通了!从惠州北站出发,最快18分钟到光明城。兼顾诗和远方,工作深圳,住家惠州。你会怎么选呢?